房地产财税答疑精选

地产财税圈 2021-12-10

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问题一：我们是一家房地产开发企业，开发的项目目前尚未办理预售许可证，当前销售不够景气，为了抢占客户提前向部分意向客户收取了诚意金，请问该收入否应确认预收账款，预缴增值税？

【答复】

定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。会计处理时计入“其他应付款”科目核算。

在企业与客户签订预销售合同之后，此时诚意金的性质已经发生转变，变为定金，其实质上应属于预收账款，此时，将其从“其他应付款”科目转入“预收账款”科目核算，依照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

实践中，有些税务机关对具体标准进行了明确，如：《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之八》对于项目销售收取的认购金的限制条件：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

1、收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

2、收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

问题二：我们是一家房地产开发企业，名下有多块土地，现计划将其中的一块土地进行处置，打算用分立的方式，请问分立过程中会涉及哪些税种？

【答复】

首先，明确下分立的概念，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）第一条第（六）款规定：企业分立是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

分立分为两种：存续分立和新设分立，根据问题描述，上述情况适用于存续分立。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）之附件2—《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）款第5项规定：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税项目。

若企业在分立过程中，转让全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权的同时，转让部分负债和劳动力，则企业无需缴纳增值税，否则需缴纳增值税。

根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）第三条规定：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。第五条规定：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

房地产开发企业改制重组需缴纳土地增值税。

根据《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第四条规定“公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属”免征契税。

若企业分立，不改变投资主体，则承受方可免征契税，否则需缴纳。

根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）文件规定，企业所得税分为一般税务处理和特殊税务处理，企业可根据自己的实际情况选择企业所得税税务处理方式。

此外，若涉及自然人股东，则需根据当地政策规定或当地税务机关要求判断是否需要缴纳个人所得税。另外，若注册资本金不改变，则无需缴纳印花税，否则需缴纳。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

问题三：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

【答复】

对于营销设施费是否可以在所得税税前扣除，大家应该都比较熟悉，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条第（六）款明确规定，项目营销设施建造费可以计入开发间接费用，在企业所得税税前扣除。

但是，在土地增值税上，房地产企业修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

一、房地产企业在开发小区红线外，或者在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。

但是售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，应计入固定资产，不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按按照国税发[2006]187号文件第四条第（三）款规定的原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

以上回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

问题四：我们是一家房地产开发企业，因业主自身原因未及时筹集到购房资金造成违约，收到的违约金是否需要缴纳增值税和企业所得税？

【答复】

首先，关于增值税，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第三十七条第（一）款规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

关于客户向企业支付违约金，分两种情况：

1．合同继续执行，即销售行为继续有效，业主支付的违约金属于价外费用，企业需缴纳增值税。

2．合同终止，即销售行为不再成立，业主支付的违约金属于营业外收入，企业无需缴纳增值税。

其次，关于企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令[2007]512号）第二十二条规定：企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。

故企业收到的违约金属于实施条例中的“其他收入”，需计入当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

问题五：请问老师，我们是一家集团公司，旗下有多个房地产企业，有一个建筑公司，我们老板经常让我们将房地产企业销售回笼资金无偿转借给关联房地产企业使用，请问有什么风险吗？

【答复】

当前，部分房地产企业因为大环境影响，销售形势不景气，难免存在资金的压力，为了生存，房地产企业八仙过海、各显神通，通过各种方式融资找钱。

您提的这个问题其实属于房地产企业无偿将资金让渡给关联方使用的涉税问题，应该说营改增后，有很大的风险。

房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据财税〔2016〕36号文件附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关政策对收入征收企业所得税。

房地产营改增后，房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）附件1——《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关规定，对收入征收企业所得税。

对于贵公司，无偿将资金让渡给关联公司使用的行为，应按照视同销售处理。

经常还存在另外一种情况，即企业确实向关联方收取了利息，但是利息低于市场利率。依据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

若借贷双方存在关联关系，税务机关有权核定其利息收入并缴纳增值税和企业所得税。

但是对于企业所得税，依据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号）第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

因此，企业需要重点关注增值税风险。

【政策依据】

（1）征收依据

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

（2）贷款服务

财税〔2016〕36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

（3）视同销售

财税〔2016〕36号附件1

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（4）纳税调整

第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

③按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

另外，当房地产企业没有回笼资金时，老板会要求建筑公司以房地产公司土地抵押，从银行借款，然后无偿转借给房地产公司用于开发，借款到期后由建筑公司支付利息。请问，这种情况A公司是否应调整相应的财务费用？如企业没有调整的，税务机关是否有权责令企业调增应税所得额？

【答复】

这个问题实际上属于将银行借款无偿让渡他人使用的涉税问题。

企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权力按银行同期借款利率核定其转借收入，并征收增值税。《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

据此，建筑公司将银行借款无偿让渡给房地产公司使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。

【解决思路】

对于贵公司，企业规模较大，为了统筹管理资金、增加资金利用效率、降低关联方拆借资金增值税风险，建议企业充分利用资金“统借统还”模式。

目前企业集团办理的障碍已经取消。2018年8月17日，市场监管总局出台《关于做好取消企业集团核准登记等4项行政许可等事项衔接工作的通知》（国市监企注〔2018〕139号）文件，第一条明确，企业不需要再办理企业集团核准登记和申请《企业集团登记证》。

取消企业集团核准登记后，各地监管部门将通过强化集团母公司的信息公示，加强对企业集团的后续监管。集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统的“集团母公司公示”栏目向社会公示。

问题六：我们是一家房地产开发企业，与业主签订车位租赁合同，租期为20年，20年之后，通过使用权赠送等方式销售车位。请问对这种方式销售的地下车位取得的收入，是否作为土地增值税清算的收人？

【答复】

土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

“销售”地下车位是否缴纳土地增值税，原则上，应看该车位是否具有产权，有产权的车位销售，应当按“其他类型房地产”缴纳土地增值税，相应的成本费用可以扣除；但如果地下车位没有产权，则不存在缴纳土地增值税的问题。

而在实务中，对于地下车位的使用权转让是否缴纳土地增值税问题，各地的处理千差万别，概括起来大致分为以下两种情况：

第一种情况：遵循实质重于形式原则，将无产权地下车位的销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除，包括:

(1)湖北(鄂地税发〔2008〕207号)；

(2)青岛(青地税函[2009]47号)；

(3)浙江(《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》)等

第二种情况：遵循形式重于实质原则，将无产权地下车位的销售收入不确认为土地增值税清算收人，同时不允许成本扣除，包括:

(1)辽宁(辽地税函[2012]92号)；

(2)新疆(新疆维吾尔自治区地方税务局公告[2014]第1号)；

(3)西安(西地税发[2010]235号)等

综上所述，贵公司应结合项目所在地方的土增税政策为依据，进行判断处理。

问题七：我们是一家房地产开发企业，之前因项目开发，有一笔借款来自股东方，请问该借款的利息支出如何进行企业所得税税前扣除？

【答复】

首先您这笔借款应认定为关联方借款。

根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定：

一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5：1；

（二）其他企业，为2：1。

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》(国家税务总局公告2017年第6号发布)第三十八条的规定：

实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。

根据以上规定，在符合财税[2008]121号文第二条的前提下，企业关联方利息支出在企业所得税税前扣除金额，要按照规定的债权性投资与权益性投资比例计算，若超过比例限制，则需进行（特别）纳税调整，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。对于支付给境内关联方的利息支出，如果企业的实际税负不高于境内关联方，即不减少企业总体企业所得税的，不进行（特别）纳税调整，在计算应纳税所得额时准予扣除。另外，对于境内关联方企业之间无偿使用资金，且不符合（特别）纳税调整的相关条件，则不做收入处理。

【举例说明】

九鼎房地产是鼎鼎房地产的股东之一，鼎鼎房地产所有者权益中只包含注册资本4000万元，注册资本年度无变动，其中九鼎房地产出资2000万元。2017年5月1日，九鼎房地产借给鼎鼎房地产9000万元用于项目建设，借款期限1年，年利率与金融机构同期同类贷款一致为6%，除此之外鼎鼎公司无其他关联方借款（九鼎房地产企业所得税税负率8%，鼎鼎房地产企业所得税税负率10%。）

鼎鼎房地产2017年度的企业所得税相关计算及会计处理如下：

1、会计处理：

2017年度需计提利息金额：9000×（6%÷12×8）=360万元

会计分录：

借：开发间接费用——利息 360

贷：其他应付款 360

2、企业所得税扣除限额计算：

按照财税[2008]121号文件规定，鼎鼎房地产属于其他企业，利息扣除时关联方债权性投资与其权益性投资比例为2:1。九鼎房地产对鼎鼎房地产的关联方权益性投资金额为4000万元，则其债权性投资最高限额为8000万元，而九鼎房地产借给鼎鼎房地产9000万元，故多出的1000万借款对应的利息，需根据企业在2017年12月31日的具体情况，判断是否进行纳税调整：

（1）如果该项目完工且成本结转完毕，则2017年度企业所得税汇算清缴时，鼎鼎公司需调增应纳税所得额40万元。(1000×（6%÷12×8）=40万元)

（2）如果该项目没有完工，对应的利息支出尚未结转成本，不影响当年应纳税所得额，因此当年不需要做纳税调整。以后年度结转时，再根据具体情况处理。

【解析】

1、权益投资为企业资产负债表列示的所有者权益金额。包括实收资本(股本)、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分。

关联方权益性投资金额的确定分以下三种情况：

（1）若所有者权益≥实收资本(股本)+资本公积，则权益投资＝所有者权益

（2）若所有者权益＜实收资本(股本)+资本公积，则权益投资＝实收资本(股本)+资本公积

（3）若实收资本(股本)+资本公积＜实收资本(股本)，则权益投资＝实收资本（股本）

2、关联债资比例计算公式为：

关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和

其中：各月平均关联债权投资＝（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2

各月平均权益投资＝（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2